부동산 등기부등본 보는 법｜표제부·갑구·을구 한 번에 끝내는 실전 가이드

 

 

부동산 등기부등본 보는 법은 매수·전세 계약의 첫 단추다. 서류 한 장만 제대로 읽어도 소유자, 대출, 권리 분쟁 가능성을 선제적으로 걸러낼 수 있다. 그러나 용어가 낯설고 칸이 많아 읽다 포기하기 쉽다. 본 글은 부동산 등기부등본의 구조를 단순화해 표제부·갑구·을구를 순서대로 해석하는 법을 제시한다. 흔한 오해를 정리하고, 실전 사례 숫자까지 넣어 바로 따라 하도록 구성했다. 문제는 ‘어디를 먼저 보고 무엇을 판단하느냐’다. 해결은 핵심 구역을 체크리스트로 읽는 습관이다.

 

< 목차 >

1. 부동산 등기부등본 보는 법의 기본
2. 표제부·갑구·을구 핵심표
3. 등기부 해석 순서
4. 주의사항·FAQ｜말소사항, 근저당 최고액, 임차권 등
5. 부동산 등기부등본 보는 법 핵심 체크
6. 온리나의 생각 더하기｜체크리스트 루틴과 협상 팁

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1. 부동산 등기부등본 보는 법의 기본

1) 부동산 등기부등본이란

• 특정 부동산의 주소, 면적, 구조 등 기본사항과 소유권 변동, 담보권(근저당권·전세권 등), 임차권 같은 권리관계를 국가가 기록한 공적 장부의 등본이다.
• 한 물건에는 대개 세 개의 영역이 있다. 표제부(기본정보), 갑구(소유권 관계), 을구(소유권 이외의 권리).

2) 표제부의 의미

• 해당 부동산의 정확한 주소, 지목(대·임야 등), 대지권 비율, 건물 구조와 사용층수, 전용·공용 면적 등을 담는다.
• 계약서의 주소 표기는 지번주소가 원칙이지만, 실무상 도로명주소도 병기한다. 주소 불일치는 계약 전 꼭 정정해야 한다.

3) 갑구의 의미

• 소유권과 소유권 변동 이력의 구역이다. 분양 당시 최초 소유자의 보존등기, 매매로 인한 이전등기, 가등기, 소유권이전청구권 가등기 등이 시간순으로 적힌다.
• 현재 소유자가 누구인지, 과거에 어떤 분쟁 흔적이 있었는지 파악한다.

4) 을구의 의미

• 근저당권, 전세권, 임차권, 지역권 등 소유권 이외의 권리가 기재된다.
• 대출의 채권최고액, 권리자(은행·개인), 설정·말소일을 통해 담보 부담과 선순위·후순위를 확인한다.
• 을구 ‘기록사항 없음’이면 통상 담보 대출이 없는 경우를 뜻한다.

5) 읽는 순서의 원칙

• 표제부 → 갑구 → 을구.
• 표제부로 물건 동일성을 먼저 확인하고, 갑구로 소유자와 과거 리스크, 을구로 담보·임차 권리의 선순위 위험을 체크한다.

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2. 비교/구조/특징 설명

아래 표는 부동산 등기부등본 보는 법의 요점을 빠르게 비교한다.

구역	핵심내용	반드시 볼 항목	리스크 시그널	계약에 미치는 영향
표제부	주소·지목·면적·대지권	정확한 주소, 지목(대), 전용/공용/대지권면적, 구조(철근콘크리트 등)	주소 불일치, 대지권 누락, 면적 비정상	물건 동일성 불명확, 향후 분쟁 가능
갑구	소유권 변동	현재 소유자, 보존등기일, 가등기·가처분	가등기·압류·가처분 존재	소유권 이전 지연·무효 위험
을구	담보·전세·임차 권리	근저당권 채권최고액, 권리자, 설정일/말소일, 임차권등기	과도한 담보, 선순위 임차권	보증금 회수·대출 실행 제한

 

★ 보조 체크리스트

• 지목과 면적: 지목이 ‘대’인지 확인. 아파트 단지는 ‘대’가 일반적이다. 면적은 제곱미터를 평으로 환산해 체감한다(㎡ ÷ 3.3).
• 대지권 비율: 대지지분 크기는 향후 재건축·수용 보상에 영향을 준다. 대지권 82.88㎡라면 약 25.1평의 토지를 지분으로 가진다는 뜻이다.
• 채권최고액: 실제 대출액의 통상 120% 내외가 기재된다. 채권최고액 1억 3,500만 원이면 실제 대출은 약 1억 1,250만 원 수준으로 추정한다.
• 말소사항 포함 발급: 과거 이력까지 확인해야 가등기·압류 흔적을 볼 수 있다. 비용 차이는 크지 않으므로 말소사항 포함을 권한다.

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3. 등기부 해석 순서

다음은 가상의 아파트 사례를 토대로 부동산 등기부등본 보는 법을 단계별로 따른다. 숫자는 이해를 돕기 위한 예시다.

 

 

단계 1. 표제부로 물건 동일성 확인

• 문서 제목: ‘등기사항전부증명서(말소사항 포함)’인지 확인.
• 집합건물: 아파트·오피스텔 등 집합건물이면 동·호수가 분명히 기재된다.
• 주소: 서울특별시 ○○구 ○○로 ○○, 제5동 508호와 같이 구조화된 주소 체계가 표시된다.
• 건물내역: 전용 84.93㎡(25.73평). 구조는 철근콘크리트조, 지하1층·지상 20층 등으로 표기.
• 대지권: 대지권종류 소유권대지권, 대지권비율 20593.9분의 82.88.
• 판단: 전형적인 84㎡형 아파트이며 대지지분은 약 25.1평으로 준수하다. 주소·동호·면적이 매수대상과 동일하다면 다음 단계로 진행.

 

 

단계 2. 갑구에서 소유자와 분쟁 흔적 추적

• 보존등기: 2000.11.17. 건물 신축 후 최초 등기.
• 소유권 이전: 2000.12.01. 강○○에게 이전. 이후 2019.05.20. 이○○에게 이전.
• 가등기/가처분: 2001.02.15. 소유권이전청구권 가등기가 한차례 설정되었으나 2004.08.09. 가등기말소.
• 판단: 과거 예약 매매가 취소된 흔적이 있으나, 말소되어 현재 효력 없음. 현재 소유자는 이○○. 신분증·도장·인감증명서와 실소유자 일치를 반드시 재확인한다.

 

단계 3. 을구에서 담보·임차 위험 분석

• 근저당권 설정: 2022.07.08. A저축은행, 채권최고액 162,000,000원.
• 근저당권 변경: 같은 해 07.28. B저축은행으로 채권최고액 233,000,000원 변경 및 추가 대출 기록.
• 임차권등기명령: 2023.07.14. 임차인 ○○○, 보증금 133,000,000원.
• 말소 유무: 4번 기재란 ‘말소 없음’이면 아직 존속.
• 해석: 현재 을구에는 선순위 근저당과 임차권이 공존한다. 매수 또는 전세 계약 시 인수 위험이 높다. 잔금 수령 전에 근저당 말소 서류(말소등기필증, 해지증서, 위임장 등)와 임차권 말소 합의 또는 보증금 승계 여부를 계약서에 명문화해야 한다.

단계 4. 숫자로 재무 안전성 가늠하기

• 시세 9억 가정. 근저당 채권최고액 2.33억 → 실제 대출 약 1.94억(대략 120% 역산).
• 임차권 보증금 1.33억.
• 담보 총액 추정 3.27억.
• 보수적 담보한도 40% 룰을 적용하면 안전선은 3.6억. 현재는 한도 내이나, 선순위 여부가 관건. 임차권이 근저당보다 선순위이면 낙찰·매수 시 보증금 인수 위험이 커진다.

단계 5. 계약서에 옮기는 필수 문구

• “잔금과 동시에 을구의 모든 권리 말소를 완료한다. 미말소 시 계약을 해제하고 계약금의 배액상환을 청구할 수 있다.”
• “임차권등기 말소 또는 보증금 승계 조건을 충족하지 않으면 잔금 지급을 유예한다.”
• “실거래가 신고·전입·확정일자 순서로 임차인 보호 절차를 완료한다.”

 

★ 체크포인트:

실무에서는 말소사항 포함 등본을 출력해 과거 압류·가압류 흔적도 반드시 확인한다. 글자에 ‘말소’ 표시가 있으면 현재 효력은 없다.

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4. [주의사항/FAQ/보완 정보] — 자주 묻는 질문

Q1. ‘말소사항 포함’과 ‘현재 유효사항’ 중 무엇을 발급해야 하나?
A1. 투자·거래 검토라면 말소사항 포함을 추천한다. 과거의 가등기·압류 흔적이 분쟁 히스토리를 보여주기 때문이다. 부동산 등기부등본 보는 법의 핵심은 현재+과거의 결을 함께 읽는 일이다.

 

Q2. 근저당권 ‘채권최고액’은 실제 대출액인가?
A2. 아니다. 통상 실제 대출액의 120% 내외를 기재한다. 예컨대 채권최고액 1억 6,200만 원이면 실제 대출은 약 1억 3,500만 원 수준으로 본다. 상환 약정서로 실제 대출액을 대조하라.

 

Q3. 임차권등기명령이 있다. 전세로 들어가도 안전한가?
A3. 원칙적으로 임차권등기명령은 임대인이 보증금을 돌려주지 못해 법원이 명한 등기다. 말소되지 않은 상태에서 신규 전세는 고위험이다. 말소 완료 후 입주가 안전하다. 불가피하면 임차보증보험과 선순위 권리 분석을 병행한다.

 

Q4. 가등기란 무엇인가?
A4. 장래에 소유권이 이전될 것을 예약하여 우선순위를 미리 확보하는 등기다. 거래 중단·해제 등으로 나중에 가등기말소가 되기도 한다. ‘말소’라면 현재 효력은 없다.

 

Q5. 표제부 ‘대지권 비율’은 왜 중요한가?
A5. 재건축·재개발, 수용 보상에서 토지 지분이 가치의 핵심이 되기 때문이다. 같은 전용면적이라도 대지지분이 큰 단지가 가격 방어력이 높다.

 

Q6. 주소가 지번과 도로명으로 다르게 보인다.
A6. 지번주소가 기준이며 도로명주소가 병기될 수 있다. 계약서에는 지번과 동·호수를 정확히 기재하고, 등본과 완전 일치시키는 것이 원칙이다.

 

Q7. 전세 계약 전 마지막으로 무엇을 확인해야 하나?
A7. 을구에 권리 없음 또는 모든 권리 말소 예정인지 확인한다. 잔금일에 말소서류 인도와 확정일자·전입 순서를 계약서에 명시한다. 임차권이 선순위로 남아있다면 보증금 인수가 될 수 있다.

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5. 부동산 등기부등본 보는 법 핵심 체크

• 표제부 일치: 주소·동호·면적·대지권.
• 갑구 현재 소유자: 신분증과 일치 여부. 가등기·가처분 과거 흔적.
• 을구 권리: 근저당 채권최고액, 권리자, 설정/말소일, 임차권 존재 여부.
• 말소사항 포함으로 히스토리 확인.
• 계약서에 말소 조건과 배액상환 조항 삽입.

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6. 온리나의 생각 더하기

부동산 등기부등본 보는 법을 처음 배울 때 대부분은 서류의 칸을 외우려 한다. 그러나 실전에서 중요한 것은 루틴이다. 매번 같은 순서로, 같은 문구를 찾는 습관이 의사결정을 단단히 만든다. 필자는 다음 4단계 루틴을 권한다.

1. 표제부 스냅샷: 주소·동호·전용·대지권 숫자를 적어둔다.
2. 갑구 타임라인: 보존→이전→가등기→말소를 시간순으로 한 줄 요약한다.
3. 을구 위험지도: 근저당·임차권의 선순위/후순위를 도표로 표시한다.
4. 계약서 문구 체크: 말소 조건, 잔금 유예, 배액상환, 전입·확정일자 순서를 체크리스트로 고정한다.

거래는 서류와 돈의 교환이다. 서류를 읽는 힘이 결국 수익과 안전을 가른다. 오늘 살펴본 부동산 등기부등본 보는 법을 루틴으로 만들면 협상력도 올라간다. 권리관계를 숫자로 설명할 수 있는 사람에게 매도인은 쉽게 허점을 보이지 않는다. 작은 습관이 큰 손실을 막는다. 오늘 당장 관심 물건의 등본을 말소사항 포함으로 발급해 위 4단계를 적용해 보시라.

 

 

이번 글은 부동산 등기부등본 보는 법을 실전 위주로 정리했다. 표제부로 물건 동일성, 갑구로 소유권 변동, 을구로 담보·임차 권리를 확인하면 대부분의 리스크가 걸러진다. 말소사항 포함 발급과 계약서 말소 조건 삽입은 필수다. 짧게 반복해 익히면 누구나 서류 한 장으로 안전한 거래를 설계할 수 있다.