임대차 3법 완전 정리｜계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제 한 번에 이해하기

 

 

 

임대차 3법은 2020년 7월 31일부터 시행된 세입자 보호 핵심 법률입니다.
세입자의 주거 안정성을 보장하고 부당한 임대료 인상이나 계약 종료로 인한 피해를 방지하기 위해 만들어졌습니다.

하지만 아직도 많은 세입자와 임대인이 법의 정확한 내용을 알지 못해 분쟁이 발생합니다. 실제로 계약 만료가 다가왔는데 계약갱신청구권을 행사하지 않아 불필요하게 이사하는 사례, 전월세상한제를 몰라 과도한 인상률을 감수하는 경우, 전월세신고제를 미신고해 과태료를 내는 경우도 있습니다.

이번 글에서는 임대차 3법의 세 가지 축, 즉 계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제를 차례로 설명하고, 실전에서 어떻게 활용해야 하는지 구체적인 팁까지 알려드립니다.

 

< 목차 >

1. 임대차 3법이란 무엇인가?
2. 계약갱신청구권의 의미와 활용법
3. 전월세상한제 적용 범위와 계산 방법
4. 전월세신고제 신고 대상과 절차
5. 실전 사례와 자주 묻는 질문
6. 온리나의 생각 더하기

---

1. 임대차 3법이란 무엇인가?

임대차 3법은 계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제를 묶어 부르는 말입니다.
이 법의 목적은 세입자가 안정적으로 거주하고, 임대차 계약의 투명성을 높이며, 임대료 폭등을 방지하는 것입니다.

• 계약갱신청구권제: 세입자가 원하면 기존 계약을 1회에 한해 연장 가능. 기본 2년 계약 + 2년 연장 = 최대 4년 거주 보장.
• 전월세상한제: 재계약 시 임대료 인상률을 연 5% 이내로 제한.
• 전월세신고제: 계약 체결, 변경, 해지 내용을 30일 이내 정부에 신고하도록 의무화.

이 세 제도는 함께 작동하면서 세입자에게 협상력을 주고, 불필요한 분쟁을 줄입니다.

---

2. 계약갱신청구권의 의미와 활용법

2-1. 개념

계약갱신청구권은 세입자가 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 서면(또는 구두)으로 갱신 의사를 표시하면, 임대인은 이를 거절할 수 없는 권리입니다.

 

2-2. 효과

• 기존 임대료 조건 그대로 2년 추가 연장 가능
• 연장 시 임대료 인상은 전월세상한제(5% 제한) 적용

 

2-3. 거절 가능한 경우

다만, 임대인도 법적으로 거절할 수 있는 사유가 있습니다.

거절 사유	세부 설명
집주인 또는 직계존·비속 실거주	직접 거주를 위한 경우
불법 사용 또는 계약 위반	임대료 2회 이상 연체, 무단 전대, 건물 훼손
재건축·철거 예정	안전 문제나 도시계획에 따른 철거
합의 종료	임차인과 합의해 계약을 끝내는 경우

 

주의: 집주인이 거짓 사유로 갱신을 거절하고 다른 사람에게 임대하면 손해배상 청구가 가능합니다.

---

3. 전월세상한제 적용 범위와 계산 방법

전월세상한제는 재계약 시 임대료를 기존 금액 대비 최대 5%까지만 인상할 수 있도록 하는 제도입니다.

예시: 전세 4억 원 → 재계약 시 최대 인상 가능 금액 = 2천만 원
즉, 보증금 4억 2천만 원이 상한입니다.

적용 O	적용 X
기존 세입자와 재계약	새로운 세입자와 신규 계약
계약갱신청구권 행사	임대인이 세입자를 내보내고 새 계약 체결

 

주의: 신규 세입자 계약에는 상한제가 적용되지 않기 때문에, 집주인이 기존 세입자를 내보내려고 할 수 있습니다. 이때 계약갱신청구권을 반드시 함께 행사해야 합니다.

---

4. 전월세신고제 신고 대상과 절차

전월세신고제는 임대차 계약 체결·변경·해지 후 30일 이내 신고해야 하는 제도입니다.

• 대상: 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약
• 신고 방법
  1. ‘부동산거래관리시스템’(rtms.molit.go.kr) 접속
  2. 계약 정보 입력
  3. 임대인 또는 임차인 중 한 명이 제출
• 예외: 재계약이지만 금액 변동이 없으면 신고 의무 없음
• 미신고 시: 최대 100만 원 과태료 부과

---

5. 실전 사례와 자주 묻는 질문

Q. 계약갱신청구권은 평생 한 번만 쓸 수 있나요?
A. 세입자 1명당 1주택에 대해 1회만 행사 가능하지만, 다른 주택으로 이사 가면 다시 행사할 수 있습니다.

 

Q. 전월세상한제 5% 계산은 보증금과 월세를 합산하나요?
A. 예, 보증금과 월세를 월세 환산액으로 합산한 금액 기준으로 계산합니다.

 

Q. 전월세신고제는 임대인만 할 수 있나요?
A. 임대인·임차인 모두 가능합니다. 한쪽이 신고하면 의무가 충족됩니다.

---

6. 온리나의 생각 더하기

임대차 3법은 단순히 법률 조항이 아니라 세입자의 생활 안정성을 지키는 핵심 안전장치입니다.
계약갱신청구권으로 최소 4년의 주거 기간을 확보하고, 전월세상한제로 과도한 임대료 인상을 막으며, 전월세신고제로 거래의 투명성을 높일 수 있습니다.

하지만 법이 있다고 해서 자동으로 내 권리가 지켜지는 것은 아닙니다. 행사 시기를 놓치면 권리를 잃고, 신고를 누락하면 불필요한 과태료 부담이 생깁니다. 실제로 저는 주변에서 계약 만료 1개월 전에 갱신 의사를 통보해 법적 효력을 잃은 사례를 자주 봅니다.

그래서 저는 세입자라면 계약 만료 최소 3개월 전에 갱신 여부를 결정하고, 2개월 전까지 서면으로 통보하는 습관을 들이길 권합니다. 전월세신고제 역시 계약서 작성 후 30일 이내에 처리하는 것을 체크리스트에 넣어두면 좋습니다.

결국 임대차 3법은 ‘아는 만큼 지켜주는 법’입니다. 법을 알고, 제때 사용하고, 모든 절차를 기록으로 남기는 것이 주거 안정의 첫걸음입니다. 지금이라도 내 계약 상태를 점검하고, 권리를 스스로 지킬 준비를 해두시기 바랍니다.