서울 아파트 시장, ‘똘똘한 한 채’ 양극화 심화

 

 

강남은 신고가, 외곽은 거래절벽… 5분위 배율 사상 최고

 

목차

1. 서울 아파트 시장, 양극화 가속
2. 강남권은 신고가, 외곽은 급매만
3. 아파트 5분위 배율, 사상 최고치 기록
4. 강남3구와 용산구, 여전히 수요 몰려
5. 외곽 지역은 실거래 중단 상태
6. 정책적 대응의 필요성과 한계
7. 온리나의 생각 더하기

 

1. 서울 아파트 시장, 양극화 가속

2025년 4월 기준, 서울 아파트 시장에서 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 더욱 강해지고 있습니다.
고가 아파트 중심 지역은 신고가 경신이 계속되는 반면, 중저가 아파트 밀집 지역은 거래 자체가 실종되고 있습니다.

이는 금리 인하 기대감과 부동산 규제 완화 등이 강남·용산 등 핵심 지역에 집중적으로 작용하고 있기 때문입니다.
반면 외곽 지역은 매수세가 완전히 사라지고 가격만 하락하는 이중 구조에 빠진 상황입니다.

 

2. 강남권은 신고가, 외곽은 급매만

서울 강남권과 용산구에서는 여전히 현금 유동성 확보가 가능한 상위 자산가들의 거래가 이어지고 있습니다.
대표 사례로 강남구 압구정 현대1차 전용 166㎡는 80억 원에 거래, 서초구 래미안퍼스티지는 34억 원 신고가, 용산구 한남더힐도 고가 거래 지속 중입니다.

반면 도봉구, 중랑구, 강서구, 금천구 등 서울 외곽 지역에서는 급매물이 실거래의 전부이며, 일부 단지는 수개월째 거래가 없는 ‘거래절벽’ 상태입니다.

 

3. 아파트 5분위 배율, 사상 최고치 기록

서울 아파트 5분위 배율이 역대 최고치인 6.02배를 기록했습니다.
이는 서울에서 상위 20% 아파트의 평균 가격이 하위 20% 아파트보다 6배 이상 높아졌다는 의미로, 양극화의 심각성을 단적으로 보여줍니다.

• 상위 20% 평균 가격: 34억 1000만 원
• 하위 20% 평균 가격: 5억 6600만 원

이는 2023년 4.97배, 2024년 5.66배보다도 훨씬 높은 수치로, 정책 완화 이후 핵심 지역에만 수요가 몰리는 현상을 반영합니다.

 

4. 강남3구와 용산구, 여전히 수요 몰려

서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구는 여전히 상대적으로 안정적인 입지와 학군, 자산가 선호, 재건축 기대감으로 인해 수요가 몰리고 있습니다.

2025년 4월 기준 전세가율 변화는 다음과 같습니다:

• 강남구: 42.6% → 40.7% (↓)
• 서초구: 47.2% → 43.1% (↓)
• 송파구: 46.9% → 43.1% (↓)
• 용산구: 43.5% → 41.9% (↓)

이는 실거주 목적의 매수세가 높아지고 있다는 뜻으로 해석되며, 전세 수요 감소가 매매로 이어지는 흐름이 강해지고 있다는 신호입니다.

 

5. 외곽 지역은 실거래 중단 상태

한편 도봉·중랑·강서·강북·금천구 등은 실거래 건수가 한 자릿수에 머무르는 단지도 많을 정도로 거래가 거의 실종된 상황입니다.
이 지역은 대부분 수요층이 중저가 실수요자이며, 대출 규제와 경기 둔화의 영향을 직접적으로 받는 지역입니다.

이는 다시 가격 하락 압력으로 이어지며, ‘매도도 매수도 어려운 시장’이 형성되고 있습니다.

 

6. 정책적 대응의 필요성과 한계

정부는 최근 전매 제한 완화, 재건축 안전진단 규제 완화, 양도세 감면 등 부동산 시장 정상화 대책을 내놓고 있습니다.
그러나 이러한 정책이 상위 가격대 단지에만 집중되는 ‘풍선효과’를 초래하면서, 외곽 지역의 회복은 더욱 어려워지고 있습니다.

전문가들은 “가격의 양극화는 곧 자산 불평등과 직결되며, 실거주 수요자 보호 정책이 병행되어야 한다”고 지적합니다.

 

7. 온리나의 생각 더하기

‘똘똘한 한 채’라는 말은 이제 단순한 자산 전략이 아닌, 생존 전략으로까지 변하고 있습니다.
한정된 수요가 강남과 용산 등 주요 입지에만 집중되며, 서울의 주거 격차는 갈수록 벌어지고 있습니다.

이는 단기적인 시장 왜곡일 수 있지만, 장기적으로는 실수요자 중심의 공급, 금융 접근성의 완화, 지역 기반 교육·교통 인프라 개선 등 다각적인 대응이 필요합니다.

자산 격차가 곧 교육 격차로, 삶의 질 격차로 이어지지 않도록 하는 지속 가능하고 균형 잡힌 부동산 정책이 절실한 시점입니다.

 

 

<출처:한국경제신문>